定西：立法破物业管理之困 省人大常委会审查批准《定西市物业管理条例》
稿件来源：人民之声报 发布时间：2017-08-04 10:10:18
7月28日，甘肃省十二届人大常委会第三十四次会议审查批准了《定西市物业管理条例》，由定西市人民代表大会常务委员会公布施行。
这是定西市自获得地方立法权并出台立法程序规则以来，制定的首部实体性地方法规。
7月24日，在省十二届人大常委会第三十四次会议第一次全体会议上，定西市人大常委会副主任冯立娟就条例制定情况作了说明。
冯立娟说，随着城镇化建设的快速发展，定西市城镇居民住宅楼大量建设使用，城镇人口快速增加，但物业管理水平与居民生活需求、社会发展和城镇管理不相适应。开发建设企业前期管理不到位，业主大会及业主委员会成立十分困难，住宅区域内的公共安全、消防安全、生产安全存在隐患，商住混合楼的商业经营活动扰民问题较多，物业服务企业服务质量不高，供水、供暖、供气等专业经营单位服务不到位，业主、物业服务企业、专业经营单位之间矛盾突出，物业管理方面的诉讼和投诉逐年上升。这些问题，已经影响到了城市发展和居民生活，亟须制定相关条例破解物业管理之困。
冯立娟说，条例以问题为导向，从维护公共安全、消防安全、生产安全等人身、财产安全出发，规范了业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位及商业经营者的行为，规定各方权利、义务、职责，明确禁止性规范，确定街道办事处、乡镇人民政府的属地管理，加强居民委员会的监督、指导，提高业主自治能力，促进和谐社区建设。
就条例的制定过程，冯立娟介绍说，2016年初，经定西市委决定，条例列入2016年度立法计划；2016年6月，市政府提出议案，市三届人大财经委进行了初审；2016年6月28日，市三届人大常委会第三十七次会议进行了一审。会后，市人大常委会法工委组织市政府法制办、市住建局，广泛听取了各县区、有关部门、街道办、乡镇人民政府、立法联系点、居委会、人大代表、立法联络员及物业服务企业、业主委员会代表和业主的意见，完成了条例草案修改稿并在定西党政网、定西人大网公开征求意见。2017年2月，向省人大财经委进行了汇报。3月6日，定西市人大法制委召开会议，邀请相关负责人和立法顾问进行了审议。4月20日，定西市四届人大常委会第三次会议进行了二次审议。会后，市人大法制委召开会议进行修改，提出了条例表决稿。4月21日，定西市四届人大常委会第三次会议第二次全体会议表决通过了该条例。
7月25日，省十二届人大常委会第三十四次会议对该条例进行分组审议时，常委会组成人员一致认为，物业服务是现代城市生活的重要标志，物业管理与市民生活息息相关，加强物业管理是关注民生的客观要求，制定出台该条例十分必要。条例内容全面具体，较好地厘清了民事与行政的关系、服务与管理的界限、专有使用与共有利用的权限，明确了各方职责、权利、义务，符合地方实际，符合国家有关法律法规、国务院有关规章和我省相关地方性法规及政府规章。
7月28日，省十二届人大常委会第三十四次会议审查批准的定西市物业管理条例采取条款式，共计五十三条。
专业经营单位不得因部分业主未交纳费用而停止对其他业主的服务
条例明确，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，未收费到户产生的损耗由专业经营单位承担。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。
条例规定，专业经营单位也可以书面委托物业服务企业代收费用，物业服务企业依计量数据按规定标准收取费用，不得加收额外费用。专业经营单位不得向物业服务企业收取变电、二次供水、换热、燃气调压等发生的费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。专业经营单位不得因部分业主未交纳费用而停止对其他业主的服务。
物业管理区域内要依法成立业主大会、选举产生业主委员会，不具备条件的，要成立物业管理委员会
条例规定，物业管理区域内依法成立业主大会、选举产生业主委员会。业主委员会委员空缺时，应当及时增补，业主大会、业主委员会依法行使权利、履行义务。不具备成立业主大会条件的或具备成立条件但未成立，经物业所在地街道办、乡镇人民政府指导后仍不能成立的住宅小区，可以成立物业管理委员会，依法代替业主大会、业主委员会履行职能，就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见并形成决定。物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。
房屋业主及物业使用人不得在住宅内擅自从事经营活动，擅自改变房屋用途，改变房屋承重结构等
条例指出，业主、物业使用人在住宅内不得从事下列行为：（一）擅自从事经营活动；（二）擅自改变房屋用途；（三）改变房屋承重结构；（四）将无防水设施的房间和阳台改为卫生间或厨房；（五）改变供气、供暖、供排水结构；（六）加装妨碍消防、安全应急通道的防护栏；（七）存放危害公共安全的易燃、易爆、有毒、异味、放射性、腐蚀性等物品；（八）超荷载存放物品；（九）向室外抛物；（十）排放有毒、有害、异味儿气体等；（十一）产生噪声、振动，影响居民正常生活；（十二）从室内引电线用于动力及交通工具充电；（十三）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
条例还规定，业主、物业使用人不得违反规定饲养大型犬、烈性犬或大量饲养动物等有危害或妨碍他人正常生活的行为。饲养动物应当符合动物防疫及有关法律、法规的规定。
条例明确指出，任何人不得在物业管理区域内从事下列行为：（一）违法搭建建筑物、构筑物，违法安装设备；（二）变更楼房周围上下、外墙面、楼顶平台的构造、颜色、用途；（三）擅自改变公用房屋、绿地性质；（四）侵占、损坏楼道、电梯、道路、消防通道、公共交通等共有部位、共用设施设备；（五）擅自在室外悬挂、置放物品；（六）随意堆放杂物、倾倒垃圾、停放车辆；（七）妨碍公共安全、公共卫生、公共安宁，损害公共设施；（八）随意踩踏、碾压绿地，砍伐、损毁树木；（九）其他影响他人生活、通行等行为。
车位收费属全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充住宅专项维修资金
条例规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，并优先满足业主需求。停放车辆按照价格行政主管部门规定的标准或业主大会、物业服务企业共同确定的标准收费。车位收费属于全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充住宅专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。薛文阅
这是定西市自获得地方立法权并出台立法程序规则以来，制定的首部实体性地方法规。
7月24日，在省十二届人大常委会第三十四次会议第一次全体会议上，定西市人大常委会副主任冯立娟就条例制定情况作了说明。
冯立娟说，随着城镇化建设的快速发展，定西市城镇居民住宅楼大量建设使用，城镇人口快速增加，但物业管理水平与居民生活需求、社会发展和城镇管理不相适应。开发建设企业前期管理不到位，业主大会及业主委员会成立十分困难，住宅区域内的公共安全、消防安全、生产安全存在隐患，商住混合楼的商业经营活动扰民问题较多，物业服务企业服务质量不高，供水、供暖、供气等专业经营单位服务不到位，业主、物业服务企业、专业经营单位之间矛盾突出，物业管理方面的诉讼和投诉逐年上升。这些问题，已经影响到了城市发展和居民生活，亟须制定相关条例破解物业管理之困。
冯立娟说，条例以问题为导向，从维护公共安全、消防安全、生产安全等人身、财产安全出发，规范了业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位及商业经营者的行为，规定各方权利、义务、职责，明确禁止性规范，确定街道办事处、乡镇人民政府的属地管理，加强居民委员会的监督、指导，提高业主自治能力，促进和谐社区建设。
就条例的制定过程，冯立娟介绍说，2016年初，经定西市委决定，条例列入2016年度立法计划；2016年6月，市政府提出议案，市三届人大财经委进行了初审；2016年6月28日，市三届人大常委会第三十七次会议进行了一审。会后，市人大常委会法工委组织市政府法制办、市住建局，广泛听取了各县区、有关部门、街道办、乡镇人民政府、立法联系点、居委会、人大代表、立法联络员及物业服务企业、业主委员会代表和业主的意见，完成了条例草案修改稿并在定西党政网、定西人大网公开征求意见。2017年2月，向省人大财经委进行了汇报。3月6日，定西市人大法制委召开会议，邀请相关负责人和立法顾问进行了审议。4月20日，定西市四届人大常委会第三次会议进行了二次审议。会后，市人大法制委召开会议进行修改，提出了条例表决稿。4月21日，定西市四届人大常委会第三次会议第二次全体会议表决通过了该条例。
7月25日，省十二届人大常委会第三十四次会议对该条例进行分组审议时，常委会组成人员一致认为，物业服务是现代城市生活的重要标志，物业管理与市民生活息息相关，加强物业管理是关注民生的客观要求，制定出台该条例十分必要。条例内容全面具体，较好地厘清了民事与行政的关系、服务与管理的界限、专有使用与共有利用的权限，明确了各方职责、权利、义务，符合地方实际，符合国家有关法律法规、国务院有关规章和我省相关地方性法规及政府规章。
7月28日，省十二届人大常委会第三十四次会议审查批准的定西市物业管理条例采取条款式，共计五十三条。
专业经营单位不得因部分业主未交纳费用而停止对其他业主的服务
条例明确，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，未收费到户产生的损耗由专业经营单位承担。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。
条例规定，专业经营单位也可以书面委托物业服务企业代收费用，物业服务企业依计量数据按规定标准收取费用，不得加收额外费用。专业经营单位不得向物业服务企业收取变电、二次供水、换热、燃气调压等发生的费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。专业经营单位不得因部分业主未交纳费用而停止对其他业主的服务。
物业管理区域内要依法成立业主大会、选举产生业主委员会，不具备条件的，要成立物业管理委员会
条例规定，物业管理区域内依法成立业主大会、选举产生业主委员会。业主委员会委员空缺时，应当及时增补，业主大会、业主委员会依法行使权利、履行义务。不具备成立业主大会条件的或具备成立条件但未成立，经物业所在地街道办、乡镇人民政府指导后仍不能成立的住宅小区，可以成立物业管理委员会，依法代替业主大会、业主委员会履行职能，就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见并形成决定。物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。
房屋业主及物业使用人不得在住宅内擅自从事经营活动，擅自改变房屋用途，改变房屋承重结构等
条例指出，业主、物业使用人在住宅内不得从事下列行为：（一）擅自从事经营活动；（二）擅自改变房屋用途；（三）改变房屋承重结构；（四）将无防水设施的房间和阳台改为卫生间或厨房；（五）改变供气、供暖、供排水结构；（六）加装妨碍消防、安全应急通道的防护栏；（七）存放危害公共安全的易燃、易爆、有毒、异味、放射性、腐蚀性等物品；（八）超荷载存放物品；（九）向室外抛物；（十）排放有毒、有害、异味儿气体等；（十一）产生噪声、振动，影响居民正常生活；（十二）从室内引电线用于动力及交通工具充电；（十三）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
条例还规定，业主、物业使用人不得违反规定饲养大型犬、烈性犬或大量饲养动物等有危害或妨碍他人正常生活的行为。饲养动物应当符合动物防疫及有关法律、法规的规定。
条例明确指出，任何人不得在物业管理区域内从事下列行为：（一）违法搭建建筑物、构筑物，违法安装设备；（二）变更楼房周围上下、外墙面、楼顶平台的构造、颜色、用途；（三）擅自改变公用房屋、绿地性质；（四）侵占、损坏楼道、电梯、道路、消防通道、公共交通等共有部位、共用设施设备；（五）擅自在室外悬挂、置放物品；（六）随意堆放杂物、倾倒垃圾、停放车辆；（七）妨碍公共安全、公共卫生、公共安宁，损害公共设施；（八）随意踩踏、碾压绿地，砍伐、损毁树木；（九）其他影响他人生活、通行等行为。
车位收费属全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充住宅专项维修资金
条例规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，并优先满足业主需求。停放车辆按照价格行政主管部门规定的标准或业主大会、物业服务企业共同确定的标准收费。车位收费属于全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充住宅专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。薛文阅